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房地产全程策划营销方案 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、的策划营销； 7、项目策划营销； 8、项目二次策划营销； 第一章 项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一 项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 更过相关信息建议您可以进入： 工作是最好的学习。 找个与房地产营销策划相关的职位，踏实工作，1年后就会小有成就，坚持年你就能成灰房地产营销策划方面的专家。如果您是在房地产销售部门工作，那么您应该有对房地产市场有充分的了解。想做好房地产策划，首先要做到了解市场，对于各个楼盘的价格，买点应该熟记于心。同时可以多跟相关销售人员聊聊，应为客户是市场的重要组成部分。每个楼盘的针对群体不同，要善于总结这些客户的特点和楼盘的特点。每个楼盘都会有自己的独特卖点，主要在于挖掘其潜在买点。包括地段、环境、文化、交通、教育等等。这主要还是在于经验的积累和因地制宜的能力培养。每个房地产策划都会有自己独特的培训材料，你可以在当前经济环境不好的情况下，一方面在现有工作中积极的积累市场经验，另一方面可以通过朋友或者网络找一些相关材料阅读。希望您能够早日成功。由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种模式（如管家式的物业）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追境界（如历史、人文、文化等）；追近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需提高，而且对房地产开发商的品牌高要；不仅对设计有相应要，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要；不仅对楼盘的品牌有要，可能对设计和制造过程中的环节比较。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源？如何根据目标消费群的理性购买需，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风？如何适应“个人置业时代”的新趋势？这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。 二、房地产全程营销策划 一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。 二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。 三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。 呵呵，你就先去新华书店买本 市场营销学的教材，看看原理，然后在网上看看张利老师的新营销视频教程，讲的很可以的。然后你可以结合自己的楼盘策划。 在学习中主要是要学会原理，在生活中也可以学习其他行业的营销理念，这样的话，你碰到任何楼盘都不会怕了！ 房地产营销策划是一门知识面比较广的专业领域，涉及到房地产立项、可研、方案设计、建设、销售、运营管理等等，你想进入这个行业。要看对哪一块比较感兴趣了。

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营销关键2点：第一是粉丝的扫码量；第二是粉丝的留存或活跃量！前者是做加法，后者是做乘数！先说加码（这里略掉僵尸粉的增加途径）：1、所有的房子宣传单上印制你们企业的二维码；2、网介绍，行业广告图片，DM图片统统放上二维码；3、放宣传资料的礼品袋印上二维码；4、名片印上二维码；5、彩铃含内容以上是免费渠道的二维码展现。付费渠道就不列举了！这里关键是：人们为什么要扫码，要你。所以扫描二维码的文字旁注要有吸引力，要能疼购房者的心窝！接下来是是粉丝来了后，怎么经营粉丝，提高留存活跃量！数据表明，通常天内删除吸引力不大的。作为房地长的，要在以下方面下工夫：1、有礼，要马上回馈的粉丝；2、购房推常识，让你的成为一个好的购房顾问3、及时，每一个要及时响应；4、推送有度：不要群发垃圾，要友好订阅；5、网站与的结合，生动展现楼盘6、贷款计算器小工具，路线小工具7、线下活动，直播8、互动送小礼，有惊喜，引荐送大礼、9、时刻在线！总的说，以上策略要综合运用，灵活运用！祝你们在移动营销上大有收获！1 不用分散精力做多个。？企业？个人？不少企业注册了好多个，但都没有做好。如果是中等规模的企业，做一个是最佳选择。订阅的难度比要大，不是每个人都可以用订阅做好自媒体。根据自己的业务和自身实力来选择。 2 个人的潜力不容忽略。朋友圈的玩法不只是卖货，朋友圈也不只是只有个人能玩，企业也可以做个人，朋友圈。对于高客单价的产品，对于需要信任的产品，对于回头率高的产品，其实都可以做个人。很多时候，朋友圈的影响力比更大。 3 对于刚开始起步做的企业，复杂的数据报表意义不大。互动和粉丝数，前期粉丝数更重要，没有粉丝完活动性价比太低！想办法把老客户转化成为好友，转化成为粉丝最重要。 人左右，然后开通第二个，复制头像和昵称，然后同步朋友圈内容。这样可以形成矩阵。每次发朋友圈，可以多个一起同步。 5 偶尔来一次互动式的文案，但热闹的和点赞可能别人一个都看不到（只看到互加过好友的点赞和），怎么办？请你在回复某个人的时，不要@他，而是直接点你帖子下的去回复，这样其他人就能看... 1 不用分散精力做多个。？企业？个人？不少企业注册了好多个，但都没有做好。如果是中等规模的企业，做一个是最佳选择。订阅的难度比要大，不是每个人都可以用订阅做好自媒体。根据自己的业务和自身实力来选择。 2 个人的潜力不容忽略。朋友圈的玩法不只是卖货，朋友圈也不只是只有个人能玩，企业也可以做个人，朋友圈。对于高客单价的产品，对于需要信任的产品，对于回头率高的产品，其实都可以做个人。很多时候，朋友圈的影响力比更大。 3 对于刚开始起步做的企业，复杂的数据报表意义不大。互动和粉丝数，前期粉丝数更重要，没有粉丝完活动性价比太低！想办法把老客户转化成为好友，转化成为粉丝最重要。 人左右，然后开通第二个，复制头像和昵称，然后同步朋友圈内容。这样可以形成矩阵。每次发朋友圈，可以多个一起同步。 5 偶尔来一次互动式的文案，但热闹的和点赞可能别人一个都看不到（只看到互加过好友的点赞和），怎么办？请你在回复某个人的时，不要@他，而是直接点你帖子下的去回复，这样其他人就能看到了。 6 如果没人和你互动显得太冷清时，你也可以装着有人你，自己留几条。例如就算一条回复也没有，你也可以如此回复：感谢大家这么热情的支持，泪流满面啊！这样别人以为真的有很多回复，看见会觉得很热闹….. 7 上一条类似的方法，还可以用来给自己做广告。例如你发了一个有意思的产品，你希望让大家知道如何购买，但点赞的多，一个问购买地址的也没有，你又不能直接说啊，你可以统一回复：问我购买方式的人太多了，我统一告诉大家啊......这样即提醒那些人购买，又不显得唐突。 8 文章的标题注意前个字，这个字会直接影响文章的开率。尽量写的吸引人眼球。为什么是前个字？因为提醒的时候只能看见个字（部分更多一些）。 %，如果这三者如果没有配合好，文章内容再好，也会受大影响！ 文章的标题有时候可以加一些辅助的情感说明。看看我这篇文章标题的后半部分就懂了吧。类似的还有“此视频被万人”，“央视都曝光了！”，但这种方式有点low，不建议多用。 单图文文章，一定要好好写摘要，摘要的好坏会决定文章的开率。最鄙视那种默认摘要的那些文章，太浪费资源，太不负责任！ 单图文文章的摘要，有几种写法都很受欢迎。例如：选择文章里有哲理的两句话；引用文章中某个很有冲击力的观点；用疑问句来引起大家兴趣；你自己的夸张的判断。例如有一次我发一篇文章，摘要就是：看懂这篇文章，你烦恼减少%！ 文章配图很重要，文章太长要有多张图，现在流量问题已经不是问题了，不要担心多图。有个诀窍，如果不知道该配什么图，可以直接配风景图。每个人都不会觉得别扭。 朋友圈如果发链接，一定要发短链接。太长的链接影响美观，让人没有点击的欲望。生成短链接的方法就是，把链接放到腾讯博上发布一次，会自动生成短链接，然后copy过来。当然，博或者短链接生成网站的也可以。 朋友圈文章的时候，要增加自己的或者摘录文章中的观点。这相当于给文章做背书，可以让朋友更加信任或者产生好奇，会增加点击率。特别是你希望很多人看这篇文章的时候，例如你的是你自己的文章。这样还有个好处，就是别人在朋友圈你的文章，可以直接copy你的文字描述。 文章写好以后，要想到别人会是什么效果。有两种，一种是朋友圈，上面讲了。还有一种是群。在群内的时候，会显示前面个汉字。如果你有摘要，会自动显示摘要。明白了不？ 中，如果发系列原创文章，对于吸引粉丝有很好的效果，也会增加互动。看过的粉丝会等着看下一篇，看了下一篇的粉丝会回到你的账中看前几篇。像招生谍报写的招生文章，经常分成上下两篇，每次都能带来很多新粉丝。 不要在文章底部放那种提醒分享、账的图片，显得很low，关键是基本上没有效果。教育用户的时间段，早已经过去了，不用你来教育用户的。记住了吧！ 宣传，一定要有噱头，这个噱头还要具体，不能是“招生谍报，就可以看《秋季招生方案》”。这个还不够具体。可以是“在【zsdb】后台回复“秋季招生”查看《秋季招生方案》”。直接公布自己的放在某些地方，就算曝光了再高，也很难转化，除非你是大明星。 的内容，避免内容太单一。例如教育类的账，如果每天都是教育方面文章，这个账就没啥意思了。企业类的账，每天都跟你企业相关，也会很枯燥。 有一个主线，然后增加其他内容。 的维护，注意塑造小编的形象，让他有鲜明的性格特点。小编偶尔可以撒个娇。例如：“昨天的活动中奖率设置太高了，要开除我，老板说除非有个人回复支持小编.......” 如果使用个人，有个功能一定要用好：分组功能。可以把一些密的朋友和客户分开；可以解决多账的问题；可以错开高频互动时间。 点点之间，发的内容也不能太有规律。同一时间发多条朋友圈会给人感觉很不好。 、8，否则看上去很难看，你试试就知道了。你说这是强迫症？好吧，我有点，看见这种图，我有屏蔽他朋友圈的冲突！ 朋友圈可以先写文字，再配图片，这是常规做法；也可以先发图片，然后统一回复文字，这种做法可以自动提醒很多人看。 如何增加互动？朋友圈发布的文字内容，多留问，互动自然增加。明白为什么了么？ 没事的时候，就给朋友点个赞。点赞多了，大家就熟悉了，互动起来会很自然。提醒一下：你要看仔细了，人家出车祸、钱包被偷、又长胖了......你点赞的话，人家会恨你一辈子！ 用绑定，以后就直接推广，当某个满了，就绑定下一个。这样可以统一推广。你懂的。 重要的群聊记得保存到通讯录，避免以后找不到。 添加好友的时候，注意写验证信息，不要使用默认的。如果实在不知道该写什么，就说：朋友推荐认识的。你说这不是营销？唉，这是礼节，但一定会有更多的通过几率。 （未完待续，如果你想继续看其他后台回复“技巧”）第三方平台网站里面有个房产 很适合你 也可以做个网站我是专业做营销的 jhs初做，先要在外部平台推广，拥有一定的粉丝量之后，再通过粉丝间的相互传递，见效快。内容方面要发布你的粉丝感兴趣的内容

房地产商做广告，一般在房地产商拍下一块地皮的时候就已经开始了。在地产动土之前，房地产商的广告就开始策划了。如果你想专门从事房地产广告事业，那么一定要了解当地的房地产开盘情况，房地产商的动向。这里有三个关系：1，房地产开发商，就是负责投资的。开发商负责拍下政府批准的土地，进行地产投资建设。2，房地产经销商，就是负责房地产的销售。3，房地产策划商，也就是负责房地产的宣传。这三者的关系一般在开发商准备做投资的时候就已经确立了合作关系了。所以，做房地产广告要先行一步，在开发商决定投资的时候就开始。也有的房地产广告是由经销商负责的，因为房地产广告的效应直接关系到房地产销售业绩。所以，你这个问题应该是结合当地的，具体到某一个开发商、经销商的情况来决定。这当然需要敏锐的市场洞察力。及时发现地产业的动向。这样才能抓住时机。（如果你跟政府里相关部门比如国土资源局或者房管所有，可以从他们那里得到当地房地产开盘动土的时间表哦）我了解的就是这些了，结合你当地的情况，斟酌吧。希望能给你帮助你说的也不很清楚，没法针对的回答，给你个教课书式的回答 房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。这就要开发商和商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈，和广告的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要。 一、房地产广告策划 房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。 二、房地产广告类型和策划原则 根据广告的目的，房地产广告大致可分为四种类型： 1、促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。 2、形象广告。以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象为广告目的所在。 3、观念广告。以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。例如"四川后花园"概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之余，去郊外居所里享受轻松生活的新观念。 4、公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙、联谊通知，各类祝贺辞、答谢辞等。 开发商可根据营销战略的需要，将几种广告类型结合起来考虑，组合运用。在进行广告策划时，应遵循以下原则： 1、时代性。策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需变化的需要。 2、创新性。策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现"把握特色，创造特色，发挥特色"的策划技巧。 3、实用性。策划符合营销战略的总体要，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。 4、阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。 5、全局性。广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。 三、房地产广告策划内容 房地产广告策划内容丰富，步骤众多。策划者各有各的做法，繁简不一，没有统一模式。大体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。 1、广告目标。主要确立广告的类型；广告欲达到的目标和有关建议。 2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和观营销环境分析得透彻、准确，则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。 3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手： ①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。 ②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。 ③广告诉策略。根据诉对象、诉区域的特点，房地产广告可采用理性诉策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉策略，即用理性诉传达信息，以感性诉激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。 ④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。 ⑤广告媒介策略。据统计，％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为"线上媒介"。"线下媒介"也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要开发商和商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。 4、广告计划。又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、广告诉、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。 5、广告效果的测定。广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。